心得：
CH1: 針對自備款、統整比較中古屋、新成屋、預售屋
1. 總價=頭期款+貸款
2. 自備款=頭期款+裝潢保留款+稅費
頭期款(自備款-裝潢-稅費)
3. 車位坪數、價格未從總坪數、總價拆分(實價登錄資訊)，導致建物每坪單價過低。
CH2: 區域行情(地點影響房價)、土地謄本、建物謄本、土地權狀:
1. 土地謄本: 任何抵押、查封、處分，完全呈現房屋產權
(1). 所有權人：確認是否與賣方、權狀上姓名相同，避免偽造文書。
(2). 權利人：通常是房貸方(銀行)，不會有非自然人、非銀行。如為自然人，表示私人民間借貸以房子做抵押。
(3). 擔保債權總金額：為貸款金額x 1.2倍。
A. 回推購買成本。例: 擔保金1700萬，屋主當初貸款金額1416.66萬(1700萬/1.2)。
B. 如仲介表明當時貸款8成，表示屋主購入成本1416/80%=1770萬
C. 債務人及債務額比例：通常為屋主，如非屋主表示有其他人用此房子抵押貸款。
2. 建物謄本：
(1). 他項權利部—
A. 「權利人」:為金融機構，權力種類為「抵押權」。如為自然人，表示屋主跟民間單位借貸。
B. 「設定義務人」: 通常和所有權人相同，如出現非所有權人，可能為其他人以此土地、建物作抵押貸款(屋主所有權人爸爸，兒子拿房屋抵押貸款，可知屋主兒子有經濟壓力)。
C. 留意「共同擔保地號」、「共同擔保建號」：有些建物坐落土地不只一筆，須核對共同擔保地號、建號是否與所有權狀相同，如果不同，屋主可能僅拿一塊土地作出售。
CH3: 中古屋看屋、議價:
1. 風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益
(1). 風(通風、風水)
(2). 火 (瓦斯管線、室溫、消防安全)
(3). 水 (水管管路、漏水、壁癌)
(4). 電 (電路管線、家電設備)
(5). 光 (採光、座向)
(6). 天 (天花板)
(7). 地 (地板)
(8). 牆 (牆面)
(9). 柱 (樑柱)
(10). 窗 (門窗)
2. 評估未來增值八字訣：
(1). 地段 (交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區)
(2). 環境 (景觀、居家安全、鄰居、公設)
(3). 價格 (售價、貸款、裝潢費、仲介費)
(4). 收益 (租金、未來房價增值性)
3. 履保費用省不得：簽約必注意7點
(1). 代書與履約保證(成交總價萬分之六)不能少
(2). 產權清楚
(3). 確認簽約當事人為本人或有權代理人
(4). 契約內容謹慎檢視:
A. 合約數字以國字
B. 合約內容附「現況確認書」:包含輻射屋、海砂屋檢測、漏水、非事故屋聲明
(5). 買賣付款4階段：簽約、用印、完稅、尾款10%、10%、10%、70%
(6). 交屋時期、方式明確
(7). 最後作詳細檢查：付款通常為1成、1成、8成或1成、1成、1成、7成
買賣雙方如使用履保，買方將各期款項匯入履保服務的信託專戶帳號，建議不交付現金給賣方或代書，避免交易糾紛。
4. 交屋6要點：
經過簽約、用印、完稅、繳交各期價金
(1). 交尾款同時點交房屋
(2). 現場點交、核對契約內容、檢視屋況
(3). 檢查稅費是否結清：地價稅、房屋稅、水電瓦斯、網路、管理費
(4). 索取所有權狀、契稅單正本、土地增值稅影本等，詳細檢查土地、建物權狀正本，確認坪數是否與合約相同
(5). 拿回商業本票、其他未用證件
(6). 辦理戶口遷移、帳單更名、換址，與自用住宅地價稅
CH4: 預售屋
1. 前三期款項(訂金、簽約、開工(2、5、5%)) + 中間工程款(5~20期，於工程期1.5 ~ 2年內分期繳納) + 貸款75% + 交屋款3%
2. 如買不可換約預售屋，表示交屋、過戶後才可出售，影響資金彈性。
3. 工程零付款：有些預售屋提供前三期「訂、簽、開」先付，剩餘工程款延後到快交屋才收，買方有1.5~2年(興建過程)籌措剩下款項。
CH5: 裝潢、裝修：
1. 屋齡20年以上，建議重新拉電線、水管、糞管線路。
2. 學會工序順序，自己發包：
(1). 拆除工程
(2). 泥作工程
(3). 水電工程
(4). 隔間牆工程
(5). 木作
(6). 油漆
(7). 燈具安裝
(8). 地板
(9). 系統家具
(10). 清潔
(11). 窗簾、家具進場、布置工程
2~4交叉並行，水電等牆面好了才能完成管線配置，水電在磚牆上挖溝藏埋線或在地面上配置排水坡度適宜水管、糞管，需要泥作師傅將溝槽修平。隔間牆使用輕鋼架，封上矽酸鈣前需要水電師傅先配好管線。
3. 裝潢三期款：
(1). 第一階段(拆除、砌磚、水電配管等基礎工程)開工前：預收30%
(2). 第二階段(磚牆粉光、磁磚、天花板、冷氣配管)完成後，油漆工程開始前：收第2階段工程款50%。
(3). 油漆、壁紙完工、各種設備安裝完成(7日內驗收)：收取最後尾款20%。
CH6: 出租收租金：
1. 水電管線很重要：每間套房獨立浴廁。
2. 以賣出價，回推買入已隔套物件的房價，確保收租報酬(%)符合區域行情
(1). 總價之租金投資報酬率要有吸引力：總價1000萬，每年收租60萬，等於租金報酬率6%。房價越高區域，租金報酬率越低台北市約3~4%，新北市5~6%，台中、高雄8~10%。
(2). 以年租金推算預計出售價格，例:1000萬房屋，區域可接受租金報酬率5%，可出售總價= 60萬/5%= 1200萬，等於賺200萬價差。
(3). 如找公寓隔套或買現成已隔好套房，建議總價之租金報酬率，須高於上面數字。
(4). 隔套收租賣出每坪單價不要超出未隔套每坪單價40%。例:每坪未隔套單價30~33萬，如果賣40萬
40/33=1.22倍
40/30=1.33倍
未超過區域行情40%(1.4倍)，價格合理。
(5). 4種投資策略：
A. 不出租：轉手賺價差
B. 整層收租
C. 隔套收租：
(a). 月收租金
(b). 轉手賺價差
D. 預售屋：轉手賺價差
CH7: 挑選銀行房貸：
1. 房貸種類：
(1). 理財型房貸：一般貸款還款後本金不能動用，理財型房貸本金會轉換為循環額度，雖利率較一般房貸高，但可隨時動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，擁有更多資金彈性。
A. 適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕或中小型企業人士。
B. 例: 發現好投資標的，如投資報酬率大於房貸利率就有獲利空間。
(2). 抵利型房貸：同理財型房貸，有動用才計息，不同是理財型動用房貸還款後本金部分，抵利型房貸是以存款來折抵房貸，以減少利息支出，達到降低每約攤還金額、縮短還款年限。
A. 適合有存款，不想增加房貸負擔，又想資金運用，
2. 本息平均攤還法：每月攤還本金與利息的總和固定，還款預算較易掌握，是市面上常見的還款方式。適合固定薪水上班族
本金平均攤還法：每月攤還本金固定，但每月償還之利息逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多利息支出。如果手邊有較多現金，希望越富越輕鬆，可選本金攤還法。
CH8: 搞懂稅(房屋、地價稅)、規費(仲代履登)：
1. 買房「契印」
(1). 契稅
(2). 印花稅
2. 賣房「土財」
(1). 土地增值稅
(2). 財產交易所得稅3
3. 規費(仲代履登): 仲介費、代書費、履約保證費用、登記規費
4. 房地合一新制：房子、土地獲利要財產交易所得稅，而且規定不得再用核定契價來計算，必須「實價課稅」，「賺多少，課多少」。
